Fundos Imobiliários: Como aproveitar as Subscrições e ganhar mais

Os Fundos Imobiliários vêm ganhando popularidade, com o aumento constante de investidores que superou a marca de 1,4 milhões de investidores ao final do primeiro semestre de 2021.

 

Muitos desses investidores, no entanto, atraídos por um dos principais benefícios dos FIIs (Fundos Imobiliários), que é a distribuição de dividendos quase sempre mensais, desconhece as Subscrições de novas cotas, o que é e como e quando aproveitar estes processos de emissão de novas cotas, que pode inclusive gerar bons ganhos ao investidor.

 

Mini-índice

1 – O que é o direito de subscrição de um Fundo Imobiliário?

2 – Qual o processo de emissão e subscrição de novas cotas?

3 – Como avaliar potenciais ganhos na subscrição:

3.1   - Manutenção de Participação na Empresa

3.2   - Manutenção da Diversificação da própria carteira

3.2.1.   -  Venda dos Direitos de Subscrição

3.2.2.   - Venda de cotas e Exercício do Direito de Subscrição

3.3  - Direitos de Sobras

4 – Estratégia de Reinvestimento de Dividendos

 

Para quem já entende o que são os Fundos Imobiliários, um passo relevante é entender melhor o que é o Direito de Subscrição.

 

O Direito de Subscrição é um direito de adquirir novas cotas a serem emitidas pelo fundo imobiliário que são repassados aos atuais cotistas como um direito de prioridade para manterem sua participação na sociedade, diante do crescimento iminente desta, em condições por vezes obtendo vantagens nos preços em relação aos preços de mercado.

 

Se você não entende o suficiente de Fundos Imobiliários, ou mesmo que entenda, não consegue acompanhar essas movimentações de preços para entender e tomar uma decisão quando recebe um Direito de Subscrição, nossos Assessores podem te ajudar.

 

Vale lembrar, que os Fundos Imobiliários, por lei, devem distribuir 95% de seus lucros aos cotistas, e ainda que não seja obrigatório fazê-lo mensalmente, a grande maioria dos FIIs distribui lucros em forma de dividendos mensalmente a seus cotistas.

 

Fonte: Freepik

 

Para explicar melhor o processo de emissão e subscrição de novas cotas, vamos criar um exemplo:

 

Imaginemos que um fundo imobiliário FaroLogistics tenha suas cotas já negociadas em Bolsa, e que possua em seu portfólio, 4 galpões logísticos no valor total patrimonial de 100 milhões de reais (que é diferente do valor de mercado do FII).

 

Vamos supor que o FaroLogistics encontrou um ótimo galpão para ser adquirido e complementar seu portfólio pelo valor de 25 milhões de reais. Seguindo todo o rito processual adequado de documentos e prazos nas respectivas instituições, o Fundo Imobiliário comunica o mercado que fará uma emissão de novas cotas, para captar o valor que destinará a essa aquisição.

 

Na comunicação oficial e pública dessa emissão, o FII divulga um Prospecto Preliminar com as regras da oferta, como a data limite para que quem possua a cota tenha o Direito de Subscrição (“data COM”), datas limites (para venda, reserva, liquidação, etc), preço de subscrição, procedimentos e demais informações.

 

O Fundo emite, então, o Direito de Subscrição aos seus atuais cotistas, na proporção de 25% das cotas detidas por cada um.

 

Note que este é um direito, não uma obrigação, o cotista pode ou não o exercer. Por vezes há a possibilidade inclusive, de o cotista vender esse direito. Geralmente o Direito de Subscrição possui o mesmo código do ativo, porém com o dígito 12 no final.

 

O cotista recebe a informação de seu Direito de Subscrição por e-mail, e é um momento em que o seu Assessor pode ser muito útil, porque dependendo de sua estratégia, quanto antes agir pode ser melhor, já que o processo de emissão de cotas usualmente adiciona alguma volatilidade ao papel.

 

Da perspectiva do Fundo Imobiliário, considerando os 25% de capital adicionais que o fundo supostamente captará, ele poderá adquirir o galpão almejado, e incrementar os lucros de aluguel do novo galpão ao portfólio, e consequentemente, distribuirá os dividendos a seus cotistas.

 

Há investidores e analistas no mercado que veem com bons olhos as novas emissões de cotas dos fundos, porque entendem que é uma forma dos Fundos Imobiliários de oxigenar seu portfólio, abrir seus horizontes para novos clientes e explorar novas áreas e segmentos.

 

Fonte: Freepik

 

O próximo passo é o cotista avaliar a oportunidade, comparar com seus objetivos e planos e seguir sua estratégia.

 

Uma alternativa é que ele exerça seu direito de subscrição, adquirindo as novas cotas proporcionalmente à sua posição no FII, e desta forma, manterá também seu percentual de participação no mesmo.

 

O preço de subscrição, determinado pelo FII é frequentemente inferior ao preço da cota praticado pelo mercado (negociado na Bolsa), ainda que não seja uma regra ou obrigação.

 

Assim, é comum que o investidor possa melhorar o preço médio desse FII em sua carteira ao exercer seu direito de subscrição.

 

Por outro lado, o cotista pode não desejar aumentar o percentual desse fundo em sua própria carteira de Fundos Imobiliários, ou mesmo de Investimentos.

 

Nesse caso ele pode vender os Direitos de Subscrição, também em Bolsa, se o processo de emissão apresentar essa possibilidade.

 

Geralmente o valor do direito é uma pequena fração do valor da cota, pois quem o adquire ainda pagará o valor determinado para a cota no processo de Subscrição, de modo que ele em geral é contido na diferença entre o valor da cota no mercado e o do exercício do Direito de Subscrição. 

 

Usando nosso exemplo, digamos que o FaroLogistics emitirá as novas cotas ao valor de R$100 cada para seus cotistas, porém a cota está sendo comercializada atualmente por R$105. Em teoria o preço do Direito de Subscrição ficará em algum ponto dessa diferença, entre R$0,01 e R$5.

 

Ainda com o mesmo objetivo de manter o percentual desse FII em sua carteira, ou mesmo se o cotista quer aproveitar a possibilidade de comprar cotas mais baratas, porém não possui o recurso disponível para pagar por elas de imediato, ele pode aproveitar uma possível diferença de preços entre o preço de Subscrição e o preço de mercado, vendendo a quantidade de cotas que possui direito de Subscrever, a preço de mercado, e realizando a subscrição posterior (no exemplo acima, vendendo a R$105 e subscrevendo a R$100), reduzindo assim, o preço médio do ativo em sua carteira.

 

Nesse momento a atuação do seu Assessor de Investimentos pode lhe ser muito útil, ajudando a avaliar os preços, no envio de ordens de venda ao mercado, no cálculo do preço médio que a carteira terá, e mesmo na orientação em relação à tributação que a operação acarretará, caso incida tributação.

 

Fonte: Freepik

 

Vale destacar, que assim como ocorre com as ações quando emitem novas ações (Follow-On), após o fechamento do pregão limite à emissão do Direito (“data COM”), o valor das cotas do FII é atualizado, incorporando o novo preço médio das ações.

 

Novamente usaremos o exemplo da FaroLogistics para entender esse processo, e que o investidor não se assuste, achando que o preço caiu subitamente:

 

Se o valor de mercado da empresa estava em 105 milhões (R$105 por cota na Bolsa), e ela incorpora mais 25% de cotas a R$100 cada, o preço médio ajustado será de aproximadamente R$104 por cota, representando nesse exemplo, um novo valor de mercado 1% menor.

 

Na continuação do processo de emissão, os direitos de subscrição de cotas que não foram exercidos pelos detentores dos mesmos, podem ser oferecidos em complemento do processo como Direitos de Sobras aos cotistas, e também aos não cotistas caso o Prospecto contemple essa possibilidade.

 

Quando recebe os Direitos de Sobras, o investidor pode também decidir não o exercer, como pode exercer apenas a quantidade de cotas a que lhe foi disponibilizada em rateio, ou adicionalmente ao processo inicial de subscrição, pleitear subscrever uma quantidade maior de cotas, que resultará no aumento de sua participação no FII, caso seja contemplado.

 

Imagine que nesse caso, o Fundo Imobiliário estaria emitindo 250.000 cotas, e que apenas 200.000 tenham sido subscritas num primeiro momento. As demais 50.000 cotas poderiam ser oferecidas como Direito de Sobras apenas aos Cotistas que efetivaram a subscrição inicial. Assim, essas 50.000 cotas seriam oferecidas de forma proporcional a cada cotista aderente ao processo.

 

Essa é uma possibilidade bastante usual, principalmente quando há uma diferença interessante para o investidor entre o valor de Subscrição da quota e o valor da quota no mercado, e o mesmo dispõe de recursos para aumentar sua participação, e assim tentar comprar mais cotas do FII com desconto.

 

As Sobras de Subscrição de Cotas, podem ainda ser oferecidas a não cotistas se o processo de emissão de cotas do Fundo Imobiliários estiver enquadrado na Instrução CVM 400.

 

Pode ocorrer, ainda, de entre as definições do Prospecto do processo de emissão de cotas e sua efetivação, de o Direito de Subscrição oferecer aquisição de novas cotas a valor equivalente ou muito próximo ao praticado no mercado, ou até superior ao valor da cota do Fundo na Bolsa (o preço da cota no mercado pode ter se depreciado).

 

Fonte: Freepik

 

A avaliação do Direito de Subscrição como uma oportunidade é bastante individual, e depende de diversos fatores, não só dos citados acima, como outros que podem ter maior relação com a qualidade do FII, sua evolução financeira ou de portfólio, se a estratégia e resultados do FII estão alinhados com as do Investidor, com os dividendos praticados, ou com a evolução do valor das cotas, da liquidez do fundo, da disponibilidade do investidor, de seu perfil, estratégia, objetivos, de um ou mais desses fatores combinados.

 

Por isso caso já possua um Assessor de Investimentos, ele pode apoiá-lo a entender o processo e na tomada de decisão, mas cabe ao cliente passar o máximo de informações a seu Assessor, quanto ao seu perfil, sua fotografia financeira, seus objetivos, e principalmente, tomar a decisão final quanto ao investimento.

 

Porém se você não possui um Assessor, a Allure Capital poderá colocá-lo em contato com nosso time de Assessores, tanto para montar sua carteira inicial de Fundos Imobiliários, como para fazer aquele ajuste na sua carteira existente, para buscar um rendimento mensal consistente, ou melhorar o percentual de dividendos de sua carteira atual, para melhorar a diversificação de sua carteira, ou outro objetivo que possua.

 

Com a Allure também poderá ter apoio para o melhor aproveitamento dos seus Direitos de Subscrição.

 

Fonte: Freepik

 

Por fim, podemos supor que um dos principais objetivos do cotista ao exercer seu Direito de Subscrição de um Fundo Imobiliário é o de aumentar sua quantidade de cotas do mesmo, e assim, receber mais dividendos.

 

E não podemos deixar de citar, a forma de seguir com Fundos Imobiliários, a estratégia do famoso investidor Luiz Barsi, também conhecido como o “Rei dos Dividendos”. Parte de sua estratégia consiste em acumular patrimônio que renda bons dividendos, e reaplicar estes dividendos na compra de mais patrimônio que renderá mais dividendos e assim por diante.

 

Voltando ao exemplo do FaroLogistics, e supondo que ele pague 0,65% ao mês na média de dividendos (DY). Agora vamos supor que um investidor seguirá a estratégia de aplicar R$1.000 por mês, e reinvestir os dividendos em novas cotas sempre que possível (cota média ao redor de R$100).

 

Em uma simulação estimada, após 26 anos e meio (318 meses), esse investidor teria acumulado um patrimônio nesse FII no valor de aproximadamente R$1 milhão, e uma receita passiva de dividendos de mais de R$ 6.500 mensais, tendo aportado na soma do tempo R$ 318.000.

 

Fonte: Freepik

 

Desconsideramos nessa simulação efeitos de variação do valor da cota durante o tempo, seja valorização ou desvalorização, e também não foi considerado qualquer efeito inflacionário nos dividendos emitidos.

 

O objetivo principal é demonstrar o poder dos dividendos e do reinvestimento dos dividendos na formação de patrimônio e uma alternativa de renda passiva através dos fundos imobiliários.

 

Também não foi considerado nesse exemplo, as emissões de novas cotas e subscrições, que poderiam acelerar e muito essa equação no tempo, mas que também dependeriam nesse caso, de aporte adicional de recursos para as subscrições, além de uma simulação de quantas cotas seriam emitidas, o que não seria possível estimar, dado que cada fundo e emissão tem suas particularidades.

 

É para mostrar ao leitor, como uma estratégia simples, que começaria com aportes de R$1000 mensais, e pouco mais de R$ 500 em dividendos ao final do primeiro ano, já seria de aproximadamente R$73.000 acumulados em 5 anos, sendo 18% desse valor de dividendos acumulados, até pouco além do 15º ano, quando seria o prazo aproximado que os dividendos igualariam o valor de aportes.

 

Se deseja montar uma carteira e seguir uma estratégia como essa, clique nesse link e fale com um dos Assessores de Investimento da Allure Capital.

 

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